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오늘은 조금 개인적인 이야기를 해볼까 합니다. 실제로 저희 사무실에 상담하러 오신 한 지인의 사례인데요, 최근 전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 걱정만 가득했던 분이 계셨습니다.
“그냥 기다리면 되겠죠?”라는 말에 깜짝 놀랐어요. 요즘 같은 전세 시장에선 그렇게 기다리기만 하면 정말 위험하거든요.
그래서 제가 도와드리면서 알려드린 전세보증금 못 받을 때 꼭 해야 하는 3단계 대응법을 공유드리려 합니다.
혹시라도 같은 상황 겪고 계신 분들께 도움이 되길 바랍니다 🙏
✅ 1단계: 전세 끝났는데 보증금이 안 돌아올 때, 바로 이걸 확인하세요
고객님께서 하셨던 첫 말씀이 “계약은 끝났는데 집주인 연락이 안 돼요…” 였어요.
이럴 때 제일 먼저 할 일은 등기부등본 확인입니다.
① 등기부등본 다시 떼 보기
등기부등본은 부동산의 병원기록이라고 생각하시면 돼요.
- 혹시 새로운 근저당이 생겼나?
- 경매 개시는 안 됐나?
- 압류, 가압류가 추가됐는지 확인하세요
이런 게 새로 생겼다면, 이미 집주인이 자금 사정이 좋지 않다는 신호입니다.
② 내가 ‘대항력’이 있는지 확인
세입자인 나도 법적으로 보호받기 위해선 조건이 있어요!
- 전입신고 되어 있어야 하고
- 실제로 집에 거주(점유)하고 있어야 해요
- 확정일자까지 받았다면 우선변제권도 생깁니다
이 3가지를 갖추면 경매가 들어가도 어느 정도 보증금을 먼저 받을 수 있는 자격이 생겨요.
③ 기다리지 말고 ‘내용증명’부터 보내세요
가장 많이 하시는 실수 중 하나가 “조금만 기다려 달라는데요…”라는 말 믿는 거예요.
절대 안 됩니다. 내용증명 우편으로 반환 요청을 공식적으로 보내세요.
‘몇 월 며칠까지 보증금 반환 요청’ 이렇게 기한까지 명확히 적는 게 핵심입니다.
✅ 2단계: 소송과 강제집행, 겁먹지 마세요
만약 집주인이 여전히 보증금을 주지 않는다면, 소송 절차로 가야 해요. 실제로 어렵지 않아요!
① 전세보증금 반환소송 접수
- 관할 지방법원에 임대인을 상대로 소송 제기
- 전세계약서, 확정일자, 전입신고 내역 등 준비
- 보증금이 3천만 원 이하라면 소액사건심판제도도 활용 가능!
고객님은 처음에 “법원은 무서워요…” 하셨는데, 변호사 없이도 충분히 가능한 절차입니다.
② 소송에서 이기면? 바로 경매 신청 가능!
판결문을 받으면 그걸 근거로 해당 부동산에 경매 신청을 할 수 있어요.
또는 집주인의 월세수익, 통장 등 다른 자산에 ‘채권 압류’도 가능합니다.
③ 꼭 ‘거주 유지’ 하세요!
고객님이 이사 준비하셨다고 해서, 말렸습니다. 왜냐면 집을 비우면 대항력이 사라지거든요!
소송 중이라도 반드시 거주 상태를 유지하셔야 법적으로 보호됩니다.
✅ 3단계: 전세보증금 반환보증 가입했으면, 바로 청구하세요!
고객님이 정말 다행히도 HUG 전세보증보험에 가입해 두셨어요.
이게 정말 신의 한 수였습니다.
① 전세보증금 반환보증이란?
- 집주인이 보증금 안 주면 보증기관이 대신 지급해 주는 제도
- 대표적으로 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증이 있어요
② 보증금 청구 조건
- 계약이 끝났고, 집주인이 반환 안 함
- 전입신고 + 확정일자 + 거주 3가지 요건 충족
- 계약서, 확정일자 확인서, 미지급 증명 등 서류 필요
③ 얼마나 걸릴까?
- 서류 접수 후 약 1~2개월 내 지급
- 고객님도 약 한 달 반 만에 보증금을 전액 돌려받았습니다!
📌 보증금 지키는 가장 좋은 방법은?
고객님 사례처럼, 문제가 생기기 전엔 아무도 이런 정보를 잘 모르고 계시더라고요.
하지만 아래 4가지만 꼭 기억하시면, 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
- ✔️ 계약 직후 전입신고 + 확정일자
- ✔️ 전세보증금 반환보증 보험 가입 필수!
- ✔️ 계약 만료 전 등기부등본 꼼꼼히 확인
- ✔️ 보증금 안 돌려받을 땐 내용증명 → 소송 → 강제집행 순으로 진행